עורך דין פינוי בינוי

עורך דין פינוי בינוי – כדי להביא להצלחה מרבית על עסקת נדל”ן מורכבת

פינוי בינוי זו ההגדרה של שטח קרקע אשר הוכרז על ידי ממשלת ישראל כשטח המיועד לפינוי ולבינוי. משמעות ההכרה היא כי הדיירים במתחם יפונו מדירותיהם בזמן הבנייה, הבניינים הישנים יפונו ובמקומם יקבלו הדיירים דירות חדשות בבנייני מגורים חדשים ומושקעים. פרויקט פינוי בינוי הוא אחד הפרויקטים המסובכים בענף הנדל”ן. כדי למרב את הצלחת הפרויקט ולקבל את מרב הזכויות חייבים הדיירים להיעזר בליווי צמוד של עורך דין מומחה בתחום הנדל”ן ובעל ניסיון בפרויקטים אלו. משרד עורכי הדין “מירון את סלמן” צבר ניסיון רב. בעזרתו תוכלו לקדם את הפרויקט ולמרב את זכויותיכם.

 

עורך דין פינוי בינוי – חמישה דברים שכדאי לדעת

    • בשנת 1998 הכריז משרד השיכון והבינוי על מדיניות של בניית פרויקטים למגורים במסגרת תוכנית פינוי בינוי. מטרת המדיניות של משרד השיכון היא לאפשר התחדשות עירונית בעיקר בערים הסובלים מצפיפות וממחסור בשטחי בנייה חדשים. ביישום תוכנית זו רוצה משרד השיכון לצמצם את תופעת ה”פרבור”, הגירה אל הפרברים שמחוץ לעיר הגדולה.

 

    • מדיניות פינוי בינוי פונה אל כל הבניינים הישנים, בניינים אשר התשתיות שלהם והחזות החיצונית מדרדרים מיום ליום. בניינים אלו יושבים על אדמות יקרות, ומבחינה כלכלית כדאי להרוס אותם ולבנות במקומם בניינים חדשים. הריסת הבניינים תשחרר שטחים לבנייה ותמנע הריסה של שטחים ירוקים כדי עליהם בנייני מגורים.

 

    • עסקת פינוי בינוי היא עסקה משפטית וכלכלית מורכבת. רק עורך דין פינוי בינוי, מומחה ובעל ניסיון בתחום יוכל להביא את העסקה לסיום מוצלח ולשמור על האינטרסים של הדיירים. בעסקה זו נדרש הקבלן הבונה לפצות את הדיירים, לתת להם דירות חדשות ולדאוג לדיור חלופי הולם בעת בניית הפרויקט.

 

    • הדיירים המפונים זכאים לקבל דירות חדשות בבניין חדש ומודרני, חדרים נוספים, מרפסת שמש, מעלית, לובי מפואר ועוד. ההטבות שיינתנו לדיירים המפונים הם תוצאה של מו”מ בין הדיירים לבין הקבלן. עורך דין נדל”ן מקצועי ובעל ניסיון ידע איך למרב את ההטבות הניתנות לדיירים.

 

  • יש אפשרות כי כל דייר ישכור עורך דין מטעמו שייצג אותו בכל ההליך ויש אפשרות כי מספר דיירים יתאגדו יחד וישכרו עורך דיין שייצג אותם. אפשרות ב’ מעניקה כוח רב יותר לדיירים מול הקבלן.

 

עורך דין פינוי בינוי, לסיוע במקרה של דייר סרבן

    • כדי להוציא לפועל את פרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמה של כל הדיירים. גם לבית המשפט אין סמכות, כמו למשל בפרויקט תמ”א 38, להתיר את הביצוע ללא הסכמה של כל הדיירים, ללא יוצא מהכלל.

 

    • לא אחת, דייר סרבן אחד הכשיל את ביצוע הפרויקט. לעתים זה היה מסיבות לא מוצדקות כמו למשל ניסיון לסחטנות כלכלית ולעתים מסיבות מוצדקות כמו לדוגמה אי כדאיות כלכלית לדייר הסרבן.

 

    • בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק הדייר הסרבן. חוק זה מאפשר לדיירים במתחם המגורים להגיש תביעת נזיקין ולדרוש פיצוי כספי מהדייר המתנגד לפרויקט בשל הנזק הכספי שהוא גורם לדיירים כאשר הוא מונע מהם את שדרוג הדירה ואת העלאת ערכה.

 

    • כדי להגיש תביעה נגד דייר סרבן דרוש רוב של שישים ושישה אחוז של דיירים המצדדים בפרויקט ואשר מתאגדים יחד להגשת התביעה.

 

  • במשרד עורכי הדין “מירון את סלמן” מתמחים בעסקאות פינוי בינוי. עוד בטרם הגשת כתב תביעה לבית המשפט נגד הדייר הסרבן ייפגש הצוות המקצועי עם הדייר, ישמע אותו ינסה להבין את מניעיו ולהציע לו את הפתרונות הטובים ביותר. רק כמוצא אחרון יגישו עורכי הדין תביעה לבית המשפט. עדיין אין תקדימים רבים בהגשת תביעות נגד דיירים סרבניים, ולכן חשוב לשכור עורכי דין בעלי מוניטין, מומחיות וידע רב בתחום.

 

סירוב סביר או לא סביר?

כיצד אפשר לקבוע אם סיבת הסירוב של הדייר הסרבן, סביר או לא? כדי להקל על הקביעה, מביא החוק חמישה מקרים לדוגמה שבהם נקבע כי הסירוב הוא סירוב סביר.

 

כאשר עסקת הפינוי בינוי אינה כדאית לדייר מבחנה כלכלית ייחשב הסירוב כסירוב סביר. כדי לפתור את הבעיה מציע החוק בדיקה של שמאי מוסמך שיקבע את ערך העסקה ואת כדאיותה הכלכלית.

 

אם לא הוצעו לדייר מגורים חלופיים בזמן הבנייה או שהמגורים המוצעים אינם מתאימים לצרכיו.

 

כאשר לא הובטחו לדייר בטוחות הולמות להבטחת כספו של הדייר “הנוטש” את דירתו. כדי לבחון את הערבויות הכספיות, חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין פינוי בינוי.

 

בנסיבות אישיות מיוחדות, כמו לדוגמה דייר נכה או בעל מגבלות שונות, כאשר הדירה החדשה אינו מתאימה לצרכיו הפיזיים של הדייר ועוד.

 

כאשר מפנים מדירה אדם נכה יש לדאוג לו לדירה חלופית שתתאים לצרכיו. אם לא הוצעה לו דירה מתאימה, ייחשב הסירוב כסירוב סביר.

 

פרויקט פינוי בינוי – משולחן המומחים

עו”ד שרית דנה, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, הביעה את דעתה על תוכנית פינוי בינוי בכנס השנתי של לשכת שמאי המקרקעין. היא טענה כי ביצוע התוכנית אורך זמן רב יותר מאשר ביצוע תוכניות אחרות בתחום הנדל”ן. לדעתה, יש להקים מוסד מיוחד שיעסוק רק ביישום תוכנית פינוי בינוי. מוסד זה יאיץ את התהליך ויגרום להתחדשות עירונית בערים גדולות וותיקות.

 

סמיר מצלאווי בעל חברת נדל”ן שביצע פרויקטים רבים של פינוי בינוי, טוען כי בכל עיר ניתן להוסיף לפחות עוד כארבעת אלפים יחידות דיור באמצעות התוכנית. לדעתו, תוכנית פינוי בינוי צריכה להיות האינטרס המרכזי של הממשלה ולצורך זה יש להקים רשות מיוחדת שתעסוק ותעודד מדיניות של פינוי בינוי.

 

קלרה צברגל, מנהלת סקטור נדל”ן בבנק הפועלים טענה כי הזמן שלוקח להוציא לפועל פרויקט של פינוי בינוי משפיע לרעה על היכולת של הבנק להעניק ליווי פיננסי לתוכנית. לפי הוראות בנק ישראל, אין אפשרות להקצות אשראי לפני האישור הסופי של התוכנית. לדעתה עוד לפני תחילת הפרויקט צריך היזם לדעת בוודאות מהם יכולותיו הכספיות.

 

עו”ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה המקדמת מספר פרויקטים התייחסה להערכות השמאים, הבעייתיות לדעתה. לפי התקנות, השמאים אינם מחשיבים תוספות בנייה ללא רישיון בשקלול ערך הדירה הישנה. אם, לדוגמה, דייר סגר מרפסת לפני שלושים שנה והיום יש לו דירה בשטח של חמישים מ”ר, אין זה הגיוני להציע לו דירה חדשה בשטח קטן יותר. עו”ד בירן טוענת כי חייבת להיות גמישות בעיקר לחריגות בנייה שהתבצעו לפני עשרות שנים.

 

לאור המורכבת הרבה של פרויקט פינוי בינוי, קיימת הסכמה מוחלטת בין כל המומחים כי על הדיירים בפרויקט פינוי בינוי לשכור את שירותיו המקצועיים של עורך דין פינוי בינוי. רוצים להצליח בפרויקט? למרב את זכויותיכם ואת ההטבות המגיעות לכם? צרו קשר עם משרד עורכי הדין “מירון את סלמן”. צוות המשרד המקצועי צבר ניסיון רב, הוא ישמח לעזור גם לכם.