תיקון מספר 3 לתמ”א 38

תיקון מספר 3 לתוכנית מתאר ארצית 38 אושר בישיבת וועדת השרים אשר התקיימה ביום 20.5.12. במסגרת התיקון אושרו המלצותיה של המועצה הארצית לתכנון ולבניה כפי שניתנו ביום 1.5.2012.

במסגרת אותן ההמלצות נדונו מספר סוגיות מהותיות הנוגעות לתמ”א 38 אשר העיקריות שבהן הינן:

1. מתן תוספת זכויות בנייה בהיקף של עד 2.5 קומות סך הכל – כלומר תוספת של קומה וחצי נוספות לאשר נקבע בתוכנית התמ”א המקורית.

2. עידוד נוסף להריסת מבנים אשר זקוקים לחיזוק (בהמשך לתיקון מספר 2) באמצעות מתן הקלות בנייה אשר במסגרתן ניתן לאפשר חריגה מקו בניין ושילוב זכויות בנייה מכוח תכניות שחלות במקום וטרם מומשו יחד עם זכויות מכוח התמ”א 38 המקורית, בעת הריסת מבנים אשר זקוקים לחיזוק.

3. מתן זכויות במגרש אחר לצורך חיזוק מבנה אשר זקוק לחיזוק –  תיקון 3 למעשה מאפשר תוספת זכויות במגרשים אחרים, בתחום אותה הרשות המקומית, במקום אותם המקומות בהם לא ניתן לממש את זכויות הבנייה מכוח התמ”א, כתוצאה ממגבלות שונות. הטבה זו למעשה תעניק ליזמים התמריץ לחזק יסודות של בניין שאינו כדאי להם כלכלית, באמצעות השימוש בזכויות הבנייה של אותו הבניין וניוד אותן זכויות הבנייה מכוח תמ”א 38 ליעד אחר ברשות המקומית. כמו כן, תיקון 3 מתיר ליזמים לנייד זכויות בנייה בבניין מהגג לקומת קרקע, אפשרות אשר לא הייתה קיימת בתוכנית התמ”א המקורית.

כלומר עייננו רואות, כי תיקון מספר 3 לתמ”א 38 נועד למעשה להרחיב את סל הפתרונות התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים ובעצם להפוך את מימושו, של חיזוק מבנה באמצעות תמ”א 38, לכדאי יותר מבחינה כלכלית, הן עבור הדיירים והן עבור היזם המבצע שכן המסקנות אליהן הגיעה הוועדה הארצית לתכנון ובנייה הינן, כי תמ”א 38 במתכונתה המקורית אינה כלכלית במקרים רבים ומשכך אינה מיושמת, וזאת למרות חשיבותה הרבה.

על פי נתוני הוועדה הארצית לתכנון ובנייה כיום, ישנן כ- 810 אלף יחידות דיור אשר יש צורך לחזקן וכי המודל המקורי של תמ”א 38 אפשר לחזק כ – 100 אלף יחידות דיור בלבד.

על פי הממצאים והערכות תיקון מספר 3 לתמ”א מאפשר לחזק כ – 485 אלף יחידות , קרי למעלה מפי – 4 יחידות אשר ניתן היה לחזק באמצעות המתכונת המקורית של תוכנית המתאר. דהיינו, תיקון מספר 3 מאפשר להוסיף למעלה מ –  300 אלף יחידות דיור למעגל הכדאיות לביצוע פרויקט תמ”א 38 ובראש המעלה לחזק את אותם המבנים מפני רעידות אדמה אשר עשויות לפקוד את מחוזותינו בכל עת.

חשוב להבהיר, כי תיקון 3 קובע במפורש, כי זכויות בנייה מכוח התמ”א 38 אינן ניתנות במקום זכויות הבנייה הקיימות לנכס מכוח התב”ע המקומית (תוכנית בניין עיר). דהיינו, כאשר ישנן זכויות בנייה הן מכוח תמ”א 38 והן מכוח התב”ע הן למעשה נתפסות כזכויות מצטברות ובהחלט וייתכן, כי ניתן יהיה לשלבן ובכך לנצל את מירב זכויות הבנייה בנכס.

עם זאת, חשוב להבין, כי הזכויות שאושרו במסגרת תיקון 3 אינן זכויות מוקנות, קרי, הוועדה המקומית אינה מחוייבת להעניק היתר לכל המבקש לנצל את זכויות הבנייה הנוספות כאמור, וזאת חרף התיקון דנן, ולמעשה שיקול הדעת הסופי בעת הגשת הבקשה למתן היתר נותרה בידיה של הוועדה המקומית.

לאור התיקונים האחרונים שבוצעו הן בחוק התכנון והבנייה והן בתוכנית התמ”א 38 חשוב להיות בקיאים במטריה המשפטית בטרם ההתקשרות בעסקת תמ”א 38, תוך שימת דגש על סוגיות המס המרכיבות כל עסקת תמ”א 38.